农村集体经营性建设用地入市相关细则正在制定

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2019-12-02 18:45:05
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距离4200多万亩集体土地直接入市还不到两个月,中国证券报记者获悉,国庆节前,自然资源部在北京举办了两次关于新修订《土地管理法》的特别培训班。培训对象包括各省、自治区、直辖市自然资源部门相关部门的人员。

《中国证券报》记者从相关渠道获悉,农村集体建设用地出让和转让条例的修订和起草工作正在加快。新法规的出台将进一步规范相关土地的出让和转让。

8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过《土地管理法》修正案,该修正案将于2020年1月1日生效。其中,集体经营建设用地市场流转是本次修订的重点。一些房地产和金融专业人士表示,他们非常关注集体建设用地入市相关配套行政法规的制定信息和相关细节。

相关细节需要澄清。

此前,中国《土地管理法》规定,农村土地在进入交易市场前必须被征用并转为国有土地。同时,修改前的《土地管理法》第四十三条规定,任何单位和个人需要使用土地的,必须使用国有土地。在这项修正案中,这一条已被删除。

自然资源部法律法规司司长魏丽华在新闻发布会上表示,新修订的土地管理法打破了农村集体建设用地进入市场的法律壁垒。规定农村集体建设用地可以由农村集体经济组织以外的单位或者个人通过出让、租赁等方式直接使用。符合规划,依法登记,并经集体经济组织三分之二以上成员批准。同时,用户可以通过转让、交换、抵押等方式再次转让农村集体建设用地。

一位土地领域的专家告诉《中国证券报》记者,农村集体建设用地修正案的新内容意味着,农村集体经济组织作为土地所有权的主体,可以出售或出租集体建设用地使用权,直接向市场供应农村集体建设用地,使用者获得集体建设用地使用权。获得农村集体建设用地后,使用者可以像获得国有土地一样,通过转让、交换、抵押等方式再次转让农村集体建设用地使用权。

然而,在一些投资者看来,与法律法规较为成熟的国有建设用地出让全过程相比,集体建设用地入市还有许多细节尚未明确。例如,集体建设用地可用于市场进入存量土地还是增量土地?如何理解工业、商业和其他商业目的?工商业的定义包括房地产业吗?土地入市后如何分割产权?土地市场如何享有抵押权?这些都有待相关法律法规的颁布。

或者成为稳定房地产市场的“利器”。

此次修订前,相关部门在全国33个市(县)进行了改革创新试验。试点地区的集体土地用于不同的目的。工商业生产、教育甚至出租房屋建设都涉及到。

然而,最近在北京大兴区进行的三个地块的试验相当引人注目。这三块地肯定会被用来建造共同拥有的住房,其中一块地最近已经进入市场成交。

今年9月,来自北京市规划和自然资源委员会官方网站的信息显示,试点市场共有产权的三块集体建设用地中的一块——大兴区瀛海镇地块,是集体建设用地的区级总体规划,已进入交易市场,成交价为15.13亿元,为起拍价。该地块建筑面积为47891.78平方米,预计将提供1000多套共有房产。该共有房产价格为29000元/平方米(含全部装修费用)。该项目预计将于2022年下半年进入市场。与国有土地转让一样,土地使用权转让期限为70年。

北京市大兴区的三个试点为什么能成为普通的产权房?

房地产公开号“方婧子”曾指出,突破可能来自相关规划。北京去年发布的新的一般规定对工作-居住平衡有更详细的要求。在大兴平原的许多地区,工作与居住的比例应该是1: 2,即10000平方米的工业用地和20000平方米的居住用地相匹配。然而,大兴区,特别是亦庄,是一个工业相对集中的地区。目前,占用和居住的土地多是颠倒的,居住的土地明显不足。集体建设用地用于住宅建设,不仅可以探索集体建设用地入市的试点改革,还可以缓解当前存量房倒置的局面。此外,具有共同产权的住房完全满足了迫切需求,购买和股份转让受到严格限制,这也消除了利用政策套利的可能性。

一些房地产人士指出,从北京试点项目来看,在一些住房用地供应紧张、地价和房价高的地区,一些集体建设用地在符合相关法律法规的前提下,今后不会被排除在政策性住房市场之外,从而增加了供应稳定房价的可能性。“北京的试点项目能否推广,在相关法律法规颁布后,还有待进一步观察和制定细则。”一位法人说。

一些房地产人士还指出,从大兴区的现状来看,集体建设用地面积不到总用地面积的10%,而且大部分仍是宅基地。事实上,能够进入商业市场的集体建设用地很少。大兴区的这一尝试目前不会对当地房地产市场产生太大影响。

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